Уточнение вида разрешенного использования земельного участка в целях снижения налогообложения

В течение прошедших лет виды разрешенного использования земельных участков вносились как попало без учета единого стандарта, что не позволяло применить единые нормативы для расчета земельного налога, который устанавливается исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, учтенных при определении кадастровой стоимости (ч. 2 статьи 394 Налогового Кодекса Российской Федерации). Для повышения качества и эффективности принимаемых решений в области архитектуры и градостроительства, долгожданным как глоток свежего воздуха, Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 (с учетом изменений внесенных в соответствии с приказом Минэкономразвития России о 04.02.2019 №44) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" были уточнены все виды разрешенного использования земельных участков применяющиеся на территории Российской Федерации и возникшие противоречия были сняты.

Все виды разрешенного использования земельных участков, применяемые на территории Российской Федерации были разумно структурированы в целях их унификации и стандартизации, что дало возможность на их основе принять правила землепользования и застройки города Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (в редакции от 17.12.2019 №1728-ПП) «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы», согласно которым земельный участок отнесен к территориальной зоне с кодом основного вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства: «2.1. Для индивидуального жилищного строительства. Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек».

В целях формирования единой практики правоприменения по вопросу межведомственного информационного взаимодействия определенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.09.2010 N 697 (ред. от 20.11.2018) "О единой системе межведомственного электронного взаимодействия", при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости на основании решений и актов органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении или изменении границ территориальных зон, на основании статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 03.12.2019) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» в ЕГРН вносятся виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне.

На основании части 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской

Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Ошибочное 5(пятикратное!) начисление налога на земельный участок может Вас очень огорчить, хотя начисление налога произведено просто из-за не соответствия вида разрешенного использования земельного участка виду разрешённого использования, к которому применена ставка 1,5% «Для размещения объектов, характерных для населенных пунктов», не соответствует классификатору, утвержденному Приказом №540 Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговые ставки для исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, не могут превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка. Налоговая ставка указанная в Налоговом уведомлении №62629623 от 20.09.2017 в пять раз превышает допустимую ставку, применяемую для земельных участков, занятыми объектами жилого фонда. Как правило расхождение в размере налоговой ставки происходит вследствие произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, без уведомления собственника. Однако правовые основания для изменения сведений о виде разрешенного использования земельного участка отсутствуют, в виду того, что действующим законодательством предусмотрен специальный заявительный порядок обращения о внесении изменений в сведения Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются в пункте 1 статьи 37 Градостроительного кодекса на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов. Вид разрешённого использования, к которому применена ставка 1,5% «Для размещения объектов, характерных для населенных пунктов», не соответствует классификатору, утвержденному Приказом №540 Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. Соответственно не может быть применен, как нарушающий Федеральное Законодательство, обычно разрешенное использование земельного участка в соответствии с основным видом деятельности правообладателя не изменялось.

В соответствии с п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки. Исходя из положений п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Сведения об основных видах разрешенного использования земельного участка могут быть получены от уполномоченного органа государственной власти Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы в виде Градостроительного плана земельного участка, котором будут содержаться сведения о видах разрешенного использования земельного участка определенные с учетом требований Постановления Правительства г.Москвы от 28 марта 2017 №120-ПП Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы, Закона г.Москвы №48 от 19.12.2007 «О землепользовании в г.Москве», Закона г. Москвы №28 от 25.06.2008 "Градостроительный кодекс города Москвы»

В соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования. Данный вопрос предлагается урегулировать проектом федерального закона N 465407-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию". Указанным проектом федерального закона предлагается на комплексной основе урегулировать вопросы, связанные с определением разрешенного использования земельных участков. До принятия указанного проекта федерального закона, по мнению Департамента недвижимости, изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования органу государственной власти или органу местного самоуправления, возможно путем принятия уполномоченным органом решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и направления его в орган кадастрового учета в рамках информационного взаимодействия.